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深圳二手商铺市场提前入冬 过户数竟不足上月一成

2012年11月02日 13:49   来源:互联网    【 】 【打印】【关闭
“十一”开始推行的深圳非住宅物业按评估价征税办法实施已满月。记者昨日了解到,细则的不完善、新增交易成本,令深圳二手商铺市场提前进入“寒冬”,10月份全市二手商铺过户数不足上月的一成,市场观望氛围浓厚。

  “十一”开始推行的深圳非住宅物业按评估价征税办法实施已满月。记者昨日了解到,细则的不完善、新增交易成本,令深圳二手商铺市场提前进入“寒冬”,10月份全市二手商铺过户数不足上月的一成,市场观望氛围浓厚。

  二手商铺市场陷入冰点

  “十月份非住宅物业按评估价征税实施以来,工商铺、写字楼市场明显冷清许多,交易几乎停滞,买卖双方都在观望。”昨天,中心区一家地产中介的工作人员告诉记者。在经历了9月份全市二手商铺过户最后的疯狂之后,市场陷入冰点。

  中原市场监测数据显示,9月份深圳成交二手商铺1694套,比前一个月增加175.45%,成交面积20万平方米,环比大涨193.93%。当月,中原市场研究部预测,非住宅物业推行按评估价征税,虽然有利于打击阴阳合同,规范交易市场,但对商铺这种特殊的房产而言,评估难度要比住宅大得多,实施初期业主和客户持观望态度的可能性大,四季度的二手商铺市场将以低迷为主基调。

  在过去的一个月中,这个预测得到了印证,深圳二手商铺市场提前进入寒冬。中原市场研究部提供的数据显示,10月份全市二手商铺过户数仅113套,面积0.48万平方米,不到上个月一成;二手办公物业过户数仅34套,面积为0.43万平方米。

  市场观望氛围浓厚

  “新的征税体系比较繁琐和复杂,加上出台时日尚短,相关细则还不完善,不少一线做业务的销售人员也算不清楚。”昨日,一家中介机构的研究人员对记者表示。

  按照政策要求,非住宅物业按评估价征税后,计税价格依然按照交易双方签订的合同成交价格,如果申报的成交价格偏低又无正当理由的,税务部门将按计税参考价格进行核定征税。一方面,新的征税体系涉及土地增值税、营业税、个人所得税多个税种,计算时比较复杂;另一方面,由于与住宅一样,采用片区整体评估法,同一片区的商铺评估价格趋同,显然不太合理。

  深圳商报记者在此前采访时,曾经了解到一些“奇怪”的现象:例如东门商圈一楼、二楼商铺评估价相差无几;华强北旺铺评估价低于2007年的入手价……搞得业内人士直呼“看不懂”。

  “对于投资者来说,不管物业经营情况如何,买卖双方至少要比从前多付11.5%的税,这是不得不考虑的新增成本,因此不少投资者选择继续观望。”中心区一家中介机构工作人员表示。

  在采访中,不少业内人士认为,尽管新政短期内为二手商铺市场带来浓厚的观望氛围和成交量锐减,部分投资客或转向一手商业市场或住宅市场。但是长远来看,新增的税负成本迟早会被市场消化,非住宅物业推行按评估价征税有利于打击阴阳合同,规范交易市场。

  目前已有卖家降价

  不少业内人士认为,未来二手非住宅物业的交易,将依然是深圳工商物业成交的主要方式,按评估价征税增加的税负成本迟早要被市场所消化,消化期应该在半年以上。

  这段时间影响最大的将会是成交量的下滑,而这是促使价格下降的主要力量。“目前已经有卖方在降价了,幅度在5%~10%之间”,一位中原地产负责写字楼业务的业内人士称,但这个幅度还无法吸引买方,买家多观望,估计要降价20%才有人出手。

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