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深圳90平以下”小房”成房产市场主流

2012年10月19日 15:56   来源:深港在线综合    【 】 【打印】【关闭
近日,王石的关于住房面积大小的论述引发了业内和业外普遍讨论讨论。王石在其近期出的一本新书中称,内地城市的住宅一定会香港化、东京化,越来越密,越来越小。

  近日,王石的关于住房面积大小的论述引发了业内和业外普遍讨论讨论。王石在其近期出的一本新书中称,内地城市的住宅一定会香港化、东京化,越来越密,越来越小。与王石观点不谋而合的是,据调查,近两年深圳人的购房面积也有缩小趋势,一方面是受到调控影响,大户型成为“稀缺品”,此外市场不断博弈也让更多置业者选择了小房子。

  自住与投资都爱中小户型

  按照王石的观点,内地城市的住宅一定会香港化、东京化,越来越密,越来越小。那么市场真实表现,是否如他所言?

  据综合数据发现,与两年前相比,深圳人购房面积确实有缩小的趋势。

  关于大小户型面积的划分,普遍认为90平方米以下房型为小户型,90平方米-144平方米为中户型,144平方米以上则定义为大户型。

  根据中原地产提供的近两年楼市成交数据,与2010年相比,截至8月今年中小户型的销售比例有明显的上升,其中90平方米以下的3房涨幅最为凸显。

  数据显示,截至8月,今年中小户型的销售套数为5364套,占销售总量的75.2%,比前年中小户型74%的销售比例上涨了一个百分点。而90平方米以下小户型的销售比例也从前年的61.93%上升至今年的67.13%。

  同样,二手房成交上也有同样趋势。根据中联地产统计数据,2012年前三季度二手中小户型销售比例为97.6%,比2011年的97.1%提高了0.5个点。值得关注的是,投资户型也从大户型逐渐向刚需性质的中小户型转移。据多家地铺人员透露,刚需户型更受到投资客青睐,市场热点悄然转移。

  政策和市场都让房子“变小”

  “房子越买越小,房价越来越高。”这句话是当今不少消费者对楼市的感慨。而近日福田上梅林的某楼盘新推出的19平方米的超小户型也似乎论证了这一点。

  按照人们换房的需求,房子面积应该是逐渐增加,那么为什么会出现房子越买越小的情况呢?记者发现,户型面积缩小是受到调控影响,也是市场力量博弈的结果。

  自从前年限购以来,144平方米以上的大户型住宅供应量就在逐年减少。从供应量看,根据中原统计,2010年与2011年144平方米以上住宅占新推总量分别约为22.6%和19.62%。而今年来每月此类户型的供应比例都没有高于20%。

  “政策是导致供应量锐减的重要因素。”业内人士指出,一方面“90/70”政策的普遍执行,使得大户型难以成为市场主流产品,推盘量有限。而在市场层面,限购限贷的推出,也使得大户型物业“失宠”。因此,刚需客户和中小户型,自然成为了市场主角。

  对此,多名开发商与营销人士也透露,房企也在转变营销思路和推盘方式,针对市场的变化来调整产品供应策略,主推90平方米左右的中小户型。据悉,某地产集团今年甚至将刚需产品的开发比例从去年的70%升到了90%。一名中粮集团的内部人士也表示,“今年之所以能够取得不错销售业绩,正是因为迎合市场推出了刚需置业者青睐的中小户型。”

  值得一提的是,开发商在转变推盘结构的同时,对户型的设计也是巧用心思,增加了中小户型的吸引力。如位于龙岗某楼盘拓展率号称可达20%,销售面积为88平方米,实际使用面积约为105平方米。由此一来,在高房价压力下,分流了部分想买大房子的改善型需求。一名在龙华某新盘营销中心询问的置业者就表示,“与纯大户型相比,中小户型功能齐全,而且总价实惠,使用率又高,性价比很好”。

  知名地产人弓鸣也认为,过去一年多以来,高端物业退居二线,俨然成为市场的“非主流”。原因是目前支撑市场的刚需客户对价格的敏感,使得市场对此类产品成交欲望减弱。

  住上大房子烦恼也不少

  刘先生是一名已婚男士,拥有两个孩子。目前居住在90平方米左右3房的房子里。前几年,刘先生购买了梅林关口的某大户型物业,但他表示,“那里太不方便了,我还宁愿住小一点的。”他的理由是,两个孩子正上学,而所购买的大户型物业交通不方便,生活配套上也不成熟。

  除了生活配套上的顾虑,调控下大户型的投资价值也受到了质疑。有投资公司的内部人员透露,该公司的一名客户在2008年陆续购买了7套房子。但由于房价缺乏上涨动力,所持的7套物业不仅没有升值,反而需要投入大量的资金来支付管理费、房贷费、维修费等。

  中联地产二手房研究院总经理肖小平也指出,一般投资客在房价上涨20%才会有回报,而大户型豪宅需要的涨幅甚至接近40%,而近两年满足这一条件的大户型物业几乎没有。

  此外,大户型因为面积大,出租也相对困难。一名莲花的中介人员称,田面村某179平方米的房子已经放盘超过半年,都没有人咨询过。而类似这样的案例并不在少数。

  毋庸置疑,作为生活品质的标志,大户型仍有良好市场,但是无论是政策条件还是市场环境,都在明显提高大户型的购买门槛和入市风险。

  深圳都会城市研究院院长高海燕就补充到,从资源分配角度来说,深圳目前已有1400万常住人口,在2000平方公里的城市里,如果每个家庭都要住大房子,城市的资源是远远不够的。

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