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房价涨不上去跌不下来 深楼市进入纠结期?

2012年06月08日 10:54   来源:腾讯大粤网    【 】 【打印】【关闭
房价涨不上去跌不下来 深楼市进入纠结期?一旦房价出现轻微下跌。即刻引发刚需抢购,出现以价换量的局面,而一旦成交量明显上升后,开发商又会后期补涨,再现量价齐升状况,直至有价无市,重新进入调控轨道。

  (腾讯大粤房产讯 李超)对于深圳房地产市场来说,最纠结的时候或许刚刚来临。

  矛盾的两方面是,一旦房价出现轻微下跌。即刻引发刚需抢购,出现以价换量的局面,而一旦成交量明显上升后,开发商又会后期补涨,再现量价齐升状况,直至有价无市,重新进入调控轨道。

  在调控时间拉长,政策不断加码的前提下,这并不构成对等博弈,平衡的双方一定会打破,但当中国经济在二季度继续下滑,稳增长再次成为主要任务时,楼市博弈的双方重新站在同一起跑线上,协商需要背负巨大的舆论压力已无可能。

  成交量与价格博弈陷入死循环

  5月26日,由腾讯大粤房产组织的千人看房团巡视宝安和龙华部分楼盘,三个楼盘均位于该区域的中心城区,在近期的推盘中,中小户型成为刚需户主要关注的房源。在看房现场70到90平米之间的样板房人满为患,而在大户型现场却寥寥无几。

  新数据显示,截止5月份,深圳房价已经跌至调控两年以来最低,均价价为1.8万/平,部分关外楼盘则远远低于均价,创下自调控以来的最低记录。如百仕达花园四期东郡成交均价为90479元/米,跌幅达到64.78%,成交量跌幅达到50.00%。

  尽管个别楼盘价格拦腰斩断,但根据世联地产监测的数据显示,多数楼盘的平均跌幅为14%上下,部分楼盘跑步上升。成交量方面忽冷忽热,今年2月份,深圳楼市的均价为19696元/平,对应的成交量为1931套,3月份,均价上涨为20259元/米,对应的成交量为3430套,4月份,房价微跌为20215元/米,对应的成交量则下降为2075套,成交量与均价绑定在一起,要么量价齐升,要么量价齐跌。

  一旦房价出现轻微下跌。即刻引发刚需抢购,出现以价换量的局面,而一旦成交量明显上升后,开发商又会后期补涨,再现量价齐升的状况或许是各方对于楼市未来走向不确定的一种试探性博弈。

  政策信号忽左忽右 房价上涨受阻 下跌遇救

  作为一线城市,深圳的房价走势明显受到全国调控政策的影响。

  进入2012年,中央和地方出现白热化博弈的局面。一方面是中央不断加码,强调房地产调控“坚定执行,毫不动摇”,另一方面是地方诸侯各自为政,小动作不断。房价上涨面临中央政府的打压,而过快下跌则会有地方政府托市,在这种时间的消磨中,楼市调控未显实质效果。就深圳本地市场来说,有房票钱和有钱无票的现象没有减轻。

  中国社会科学院一份最新的研究报告称,2012年将是住房分配制度改革以来,房地产行业最艰难的一年。行业利润急剧萎缩,中小企业破产可能激增。不过,它又认为,房价仅止于略有回落,总体降幅不会很大,因为“调控的难度在不断增大”。

  难度加大的主要原因在于,对中央政府而言,在经济下行的轨道中,如果调控放松,造成房价的报复性反弹,极容易引发民怨沸腾,对于今年即将换届的政治局面是严重的冲击;而对于地方政府来讲,本身背负着拉动GDP,保证稳定增长的实质任务,若果房价大跌,房企破,牵连相关行业遭受打击,必定影响地方经济的发展。

  目前市场普遍预测,2012年第2季度,总体上增长下行可能快于预期,二季度GDP增速预测为8.2%,低于第一季度8.6%的增速。

  温总理日前在武汉召开六省经济工作座谈会,提出把稳增长放在更加重要的位置,指出采取有效措施增加普通商品房供给,继续推进保障性安居工程建设,促进房地产市场平稳健康发展。

  疼痛感隐现 家家有本难念的经

  俗语说,家家有本难念的经。而对于骑虎难下的房地产市场来说,一个皆大欢喜的目标逐渐演变为 “到处喊疼”的尴尬局面。

  国际评级机构标准普尔24日发布的报告认为,今年中资房地产开发商将面临生存考验,中小开发商下半年可能会通过激进降价推动房地产销售或出售资产。

  报告显示,获得标普评级的30家房地产开发商未来12个月内的到期债务规模较上年同期增长57%达1560亿元,同时现金储备下降12%至1760亿元。

  尽管中小企业生存艰难,但知名财经评论员叶檀认为,不能一概而论,大房企特别是部分发展结构良好的企业仍有较好的发展空间。之前,叶檀曾表达过对于中国实体经济的担忧。

  对于购房者特别是刚需的购房者而言,持续两年的房地产调控并未让他们感到轻松。在腾讯大粤房产组织的看房团中,到处会有“还是买不起”的抱怨声。尽管促销价格很诱人,但低价房子多在交通落后,地理位置偏远的地区,“甚至同一栋楼上,低价的房子多为背阳面”,让广大置业者直呼“伤不起”!

  但购房者的呼声并没有反映到市场中,深圳楼市长达数月的“小阳春”并没有给一手住宅库存带来实质性的下降。据了解,目前深圳一手住宅库存处于2.6万~2.7万套之间,不降反升,处于近年最高位。业内人士称,现在楼市回暖基础尚薄弱,前期成交量小幅反弹,尚不足以影响新房库存大幅下降。

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