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刘光宇:雅居乐死期可待

2012年05月28日 14:15   来源:刘光宇博客    【 】 【打印】【关闭
从雅居乐3月公布的2011年年报显示,去年雅居乐净利润52.34亿元,下降18.5%。营业额为229.45亿元,同比上涨11.8%。虽然整体的营业额依然保持了上升的态势,但清水湾的销售有所放缓。

  从雅居乐3月公布的2011年年报显示,去年雅居乐净利润52.34亿元,下降18.5%。营业额为229.45亿元,同比上涨11.8%。虽然整体的营业额依然保持了上升的态势,但清水湾的销售有所放缓。

  也就是说,营业额的上涨并不意味着现金状态的良好。事实上,按照雅居乐去年年报来看,其资金链条或许已经处于近年来最差的状况。而这一切的背后,正隐藏着企业经营模式的危机。

  年报初显风险

  2011年,雅居乐区域多元化战略布局取得一点成效,有效平衡因地区市场不稳定所致的经营风险。年内全年在售项目达41个,分别坐落在18个不同城市及地区,广州、中山及海南区域分别占集团合约销售总额的约25%、24%及23%。

  根据2011年年报数据显示,去年雅居乐合约销售金额约315亿元,几乎与2010年持平。如果根据去年年初定下的370亿元的销售目标,那么雅居乐实际上仅仅完成了85%。去年,受到宏观调控影响,雅居乐旗下最知名的旅游地产清水湾销售未能达标,全年实际销售额仅72亿,较计划的100亿减少三成。

  2011年年报显示,雅居乐总资产818亿元,总负债580亿元,总资产负债率为70.9%。至2011年12月31日,雅居乐持有现金及银行结余总额约人民币73.28亿元;未支取的借贷额度约人民币18.14亿元。

  也就是说,雅居乐可支配使用的现金不足百亿元。而在同一份报告中也清楚表明,仅雅居乐持有的各种借贷,目前已经超过百亿。

  被高负债拖死

  去年7月15日,花旗银行发布的一份报告称,因中国政府强力进行房地产宏观调控,雅居乐“恐怕是最主要的受害者”。

  就在报告出炉当天,雅居乐宣布,与渣打银行、巴克莱、苏格兰皇家银行香港分行、东亚银行、恒生银行、工银(亚洲)及永隆银行订立信贷协议,获授23.5亿港元定期银行信贷,为期3年。而在此一个月前,雅居乐还与汇丰银行签订了一笔1亿美元3年期的信贷。

  从2010年至今,雅居乐一直融资不止,除了获得内地银行的信贷,公司还与多家大行、银团进行融资,方式包括优先票据、可转债、俱乐部贷款、双币循环贷款。不同的是,内地的银行借款主要是短期借款,国外投行的借款多为长期融资。

  虽然这些借贷当中有长期借贷和短期借贷,但从总体水平来看,雅居乐的负债明显上升。

  而去年1月17日的首次融资,雅居乐宣布公司与渣打银行(香港)有限公司订立信贷协议,获得金额为15.5亿港元的定期信贷。这次15.5亿港元的信贷正式拉开了去年雅居乐频密融资的序幕。

  4月7日、5月19日、6月16日、7月14日,雅居乐均在签订借贷协议。

  直到2012年,雅居乐依然保持了融资的频度,2012年3月6日晚,雅居乐发布公告称与渣打银行(香港)有限公司订立为期18个月的3.85亿港元定期贷款信贷协议。

  据年报公布,雅居乐有一笔26亿元的信托融资,而该笔融资之前并未引起太多关注。

  知名券商瑞信日前发布报告表示,雅居乐全年收入及核心盈利均较该行预期少8%。今年的合约销售目标与去年相若,海南项目销售占比料跌至20%。虽然同行的销售现金收款改善,但雅居乐在恶化,而资本开支大幅减少下负债仍增加,尤其公司计划以50亿元人民币买地。截至3月9日14:34,公司股价报9.06港元,下跌4.43%。

  业内普遍认为,在短时间之内,雅居乐的资金状况或将会达到近年来最紧绷的状况。可见,雅居乐一旦“学”会了“融资”,就患上了借款依赖症,也就陷入了一发不可收拾的地步。

  欠下的早晚要还的

  雅居乐在大肆高息举债之后,又开始在旅游地产领域发起新一轮“跑马圈地”运动。

  3月20日,海南雅居乐砸下2.7亿元,将“文昌市月亮湾”四幅住宅用地及一幅酒店用地收入囊中。将配合当地政府打造“休闲度假旅游”项目。

  3月14日,“贫血”的雅居乐再掀7亿美元融资浪潮。自此,雅居乐正在一步一步迈入可能被拖垮的深渊。通过高息举债进行跑马圈地,开发商旅游地产等种种隐含的风险让雅居乐陷入恶性循环。

  申银万国在报告中预计,雅居乐今年固定资本开支或约280亿元。雅居乐今年若实现315亿元的合约销售,现金回笼率保持70%水平,现金流也很难支持庞大的资本开支。

  据《安家》记者了解,雅居乐近年来如此疯狂的举债和囤地行为,得益于在清水湾尝到了甜头。自与海南陵水县政府合作一级开发后,2006年雅居乐以226元/平方米、10亿元竞得清水湾项目296万平方米地块整体使用权。清水湾暴利模式的成功,首先使得雅居乐集团总资产规模由2006年的174亿迅涨4倍至2010年的698亿。其次,创造奇迹的雅居乐2011年开始积极谋划在全国复制清水湾模式。虽然几乎是零出让金的圈地,但也不意味着没有风险。姑且不说几乎零出让金的土地牵扯了多少背后的利益,单单盲目复制清水湾的模式就让人不得不为雅居乐豪赌“旅游地产”的行为捏了一把汗。

  一研究人士认为,当初清水湾能最终以小博大,实际上是看“天”吃饭:搭上了海南“国际旅游岛”便车的优势。如今雅居乐远征云南,除了自身具备的清水湾开发经验和团队,也是看准了已被批复的《云南省旅游产业发展和改革规划纲要》,确定云南作为全国旅游产业改革发展试点省。

  不过,该人士也指出,旅游地产知易行难。虽然地方政府有能力将大宗地分割转让各企业,但这种做法仍隐藏如土地纠纷等诸多不稳定因素,因此,旅游地产实际开发过程中,风险和利润往往就是一线之隔。

  标普分析师陆枫表示,发展旅游地产最大的风险在于,这种模式的房地产项目受经济影响大,不是刚需产品,销售对象并不稳定。

  山水国际营销总监陈友余也认为,雅居乐今年购地预算达50亿,但雅居乐负债率太高,而且雅居乐的项目布局过于集中在广东省内和海南两大区域,抗风险较弱。

  据知情人士透露:“随着海南更多的旅游地产的介入,清水湾这个项目对客户的吸引力在下降,与整个市场环境的关系不大。目前雅居乐清水湾项目资金链相当紧张,有部分投资客出于对市场的不看好甚至已经开始低价抛售原买的项目。”

  如果一个企业仅仅只靠“天”吃饭,或只是以牌桌上的“赌技”决定命运,恐怕“运气”这东西并不科学,也不可靠。市场是公平的,也是残酷的,违背了市场规律,必将接受市场的惩罚,而雅居乐就要为自己的疯狂和冲动付出沉重的代价,剩下的只是时间问题。唯一的祝福就是希望他能多“活”两天。

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