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房地产市场目前正处于发展的十字路口

2012年03月15日 10:48   来源:中国产经新闻报     【 】 【打印】【关闭
如果说限购等一系列措施是给“高烧”的房地产市场开出的一剂特效药,那么,这特效药显然功不可没,房价“过快上涨”势头已经得到了初步遏制。但如果要想最终根治房地产市场沉疴,让楼市向着健康、合理的方向发展,长效机制的建立才是治本之药。那么,究竟什么样的房地产市场才是健康的?怎样才能保证房地产市场健康发展呢?

       生病就需要吃药,病态百出的房地产市场亦不例外。

  如果说限购等一系列措施是给“高烧”的房地产市场开出的一剂特效药,那么,这特效药显然功不可没,房价“过快上涨”势头已经得到了初步遏制。但如果要想最终根治房地产市场沉疴,让楼市向着健康、合理的方向发展,长效机制的建立才是治本之药。那么,究竟什么样的房地产市场才是健康的?怎样才能保证房地产市场健康发展呢?

  回归居住本质

  “房子就是用来住的,对咱们普通老百姓来说,健康的房地产市场状况应该是房价下降到合理的范围内、普通老百姓能买得起房。此外,符合条件者可通过保障房市场来满足自己的居住需求。”在北京工作已满五年并计划今年买房的张飞先生对《中国产经新闻》记者说。

  张先生的话真可谓一语中的,房子作为一种商品,其本质属性就是居住。记者在采访中也发现,尽管每个人对于房地产市场健康发展的理解各不相同,但却无一例外地认为满足百姓居住需求是其健康发展的重要表现。

  “健康发展无非就是匹配收入,剔除过多投资,满足大部分人的居住需求而非产权需求。”北京中原地产市场总监张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时说。他认为,在健康的房地产市场中,首先其价格是健康的,可以匹配大部分市场购房者的收入;其次其购房结构是健康的,以居住需求为主;最后是能实现可持续发展。

  不可否认,房子已经成为眼下很多都市人生活水平再上新台阶的拦路虎。住房和城乡建设部部长姜伟新对此态度鲜明,他指出,全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去,将来一旦泡沫破裂,后果不堪设想。“对整个经济甚至社会的影响都是非常大的。”姜伟新说,“现在下定决心,至少这七八个大城市的价格一定得降下来。”

  一个更为现实的问题是,房价究竟回归多少才算合理,才能符合楼市健康发展的要求呢?按照国际惯例来看,公认的合理房价与收入比约为6:1,事实上我国一些城市已远远高于这一标准,北京、上海、深圳等一线城市的房价收入比甚至超过15:1。

  全国人大代表、国家统计局原副局长贺铿接受媒体采访时表示,全国房价平均回跌20%至30%才合理。当然,不论房价回归或是回落多少,把过高的房价压下来,让房价不再与老百姓的购买能力相背离,实现老百姓“住有所居”、促进经济健康发展,才是楼市调控的主要目标。

  就目前情况而言,健康的房地产市场应该体现哪些特点?“一是,保障住房市场和商品住房市场分开,且均有良好的机制约束其运行,保障房市场摒弃投资需求,商品住房市场政府不做过多干涉;二是,商品住房市场房价不会大起大落;三是,保障住房市场切实保障中低收入人群,满足他们的居住需求而非投资需求,保障范围以收入为杠杆;四是,合理引导大众的投资需求,可以考虑通过房产证券化的方式解决。”亚豪机构市场总监郭毅在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

  暴利时代终结

  之前提到房地产业,会很自然地将其与暴利行业联系在一起。而事实上,随着土地成本、资金成本、各项税费的提高,以及房价的理性回归,未来房地产业的整体利润率将会降低,“暴利时代”即将终结,有些业内人士则直言“现在房地产业暴利时代已经终结”。暂且不论暴利时代是否已经结束,至少,行业利润从“一本万利”回归到“合理利润”是房地产市场健康发展所应有的表现。

  “任何健康的市场,经营者都不应该取得暴利。”郭毅说。

  不可否认,调控并不是要限制房地产发展,而是为了更好地促进其发展,一些中小房地产企业的退出和房地产市场的重新洗牌,在一定程度上将有利于中国房地产市场的良性健康发展。

  然而,现实是残酷的,未来一段时间内的情况或许将更加糟糕。一面是房地产调控下楼市销售业绩的下滑,一面是即将到来的房地产信托首个兑付高峰,曾经风光无限的房地产信托,如今正面临着爆发式增长后不断累积的兑付风险的考验。

  据中金公司在近期的一份报告中指出,在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡的压力下,第二季度将爆发开发商资金链的风险。瑞银证券首席策略分析师陈李曾从地产行业2012年的库存、偿债期和现金消耗情况等方面分析预测,在今年第三季度和第四季度的时候,地产企业会面临非常大的困境。

  有业内人士预测,在这次调控中,会有80%的房企被并购或者以不同方式退出,否则调控难以收手。但调控的最终目的并不是要搞垮市场,而是要让市场回归正常。洗牌过后,那些留下的房企将成为未来楼市的主力军,适应新变的房企将在告别“暴利”、改变赢利方式后继续繁荣发展。

  随着暴利时代的终结,房地产企业的出路何在?在面对自上而下与自下而上的压力时,房地产开发商也应当及时调整心态,承认暴利时代已经终结,理性调整房价。对企业而言,只有见到回头钱才能熬过这段艰难时期。同策咨询研究中心总监张宏伟在接受媒体采访时指出,“开发企业应以‘现金为王’,及时‘换仓’,谋求下一轮房地产市场的发展机会。”

  张宏伟表示,房地产商要想度过难关,迎来新生,要做到两点。一是采取高速周转的市场策略,快速回笼资金,通过项目自身销售回笼资金。从当前市场表现来看,一些标杆房企如万科、招商、保利等已经在全国范围内启动了营销计划来快速回笼资金,眼下各个城市房地产市场成交量回暖主要也是基于这些龙头房企的推盘动作及其市场带动作用。二是拓展融资渠道,为公司在逆势中寻求拿地及发展机会。当前房地产信托、中期票据等成为房企发展过程中融资手段之一。

  减少依赖土地财政

  除了房地产开发商外,在本轮调控中承受压力最大的当属地方政府。在土地流拍和底价成交频现、商品房成交量越行越下的状况下,地方政府财政收入捉襟见肘。也正是源自财政收入方面的压力太重,地方政府才屡屡尝试为调控“松绑”。

  自2011年下半年以来,各地政府频出擦边球政策,已有逾20个城市从购房补贴、房贷微调、限购松动、普通房标准调整等多方面进行政策微调。但事实上,凡是触及中央限购底线的、救市意图明显的购房补贴政策,都已被相关部门叫停。

  毫无疑问,一个国家的地方财政收入要靠出卖土地来维持是畸态的,健康的房地产市场必须终结以土地财政为基本路径的发展模式。目前,地方政府的融资渠道有3个:债务融资,中央代发地方债、地方政府自行发债;BOT融资与隶属投资平台融资;土地出让转让收入。这其中,房地产涉及的税收和土地出让金占比达高40%-50%。

  “土地出让金收入的低成本高效率,是导致地方政府依赖土地财政的根本原因。”此前,中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时说。在前期,土地财政可以有效地改变政府的财政能力,能够强化政府在城市化、基建、教育、公共设施等方面的能力,提升政府的经济能力;但是从弊端上来看,由于政府的财政收入受到土地限制,容易造成楼市价格虚高、政府收入结构比例不安全等问题,等同于将政府财政安全与房地产行业捆绑,是非常危险的信号。

  不可否认,卖地换钱最终还是存量透支行为,土地财政模式并非长久之计。韩长吉表示,“后土地财政”时代将以地方债务发行为主要手段,辅之以中央财政支持,另外为了防止地方债务问题的无限扩大,中央可能会对地方债务水平进行评级,以此有针对性地解决地方融资问题。虽然拓展地方融资平台的主要方法是地方自行发债,但是为了保证地方债务危机可控,此方法不会在短时间内全面推广。

  在房地产市场健康发展中,中央政府和地方政府应该扮演怎样的角色?

  “中央政府主要扮演房地产政策法律法规的颁布,督促监察各地方政府执行中央各项调控政策的角色。各地方政府则扮演着严格执行中央各项法律法规,做好各项调控政策,切实将房价控制在一个适合各地方的合理水平的角色。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

  不可否认,房地产业是我国国民经济很重要的一项产业支撑,对经济发展的贡献极大。但不容忽视的是,在房地产业的过度拉动下,上下游产业如钢铁、水泥、家具、家装等行业也出现了严重“虚旺”和“过火”现象,导致整个国民经济结构严重失衡。

  殷旭飞表示:“引导房地产上下游企业摒弃过往的暴利心态,让企业认识到房地产行业终究回归普通行业,利润率也会回归到社会平均利润率水平。上下游企业应该要真正做出自己的核心能力,做到能控周期,控风险,把企业做精做专做强,成为有市场竞争力的企业。”

  坚持调控不动摇

  温家宝总理在政府工作报告中明确指出,要“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施,增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统,改革房地产税收制度,促进房地产市场长期平稳健康发展”。

  尽管目前对于房地产市场调控仍有各种声音存在,但温总理的政府工作报告无疑为2012年房地产调控政策定了调。这段不到200字的表述,对中国房地产市场调控的分量自然也是不言而喻的。事实证明,在经历本轮调控之后,有效控制房价上涨趋势、投资和投机需求被挤出市场等阶段性调控成果已经显现。

  数据显示,截至2012年1月,70个大中城市新建商品住宅环比价格全部止涨,其中环比下降的城市有48个,持平的有22个,51个城市的二手住宅价格下降。而与去年1月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有15个,比去年12月份增加6个,同比涨幅回落的城市则达到50个。

  更重要的是,巩固和捍卫当前房地产调控成果的任务依旧很艰巨。从年初佛山新政“一日游”、芜湖新政“三日游”到上海“旧政新解”、“七日游”,地方蠢蠢欲动的心态表露无遗,中央对这些政策松绑举动的叫停,则将坚持调控不动摇的态度明确传达。业内专家纷纷表示,无论从短期还是长期看都不能放松或动摇对房地产调控,否则将前功尽弃。

  当然,让房地产市场健康发展,才是楼市调控的最终目标。只有坚持楼市调控政策,才能把过高的房价压下来,挤掉房地产市场的泡沫。这不仅是解决老百姓住房问题、改善老百姓生活的需要,也是优化经济结构、巩固经济基础、转变经济发展方式、壮大实体经济的需要。

  房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示,中央政府早已明确坚持调控的决心,如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴,不排除有关部门再度出台文件,强化各地房地产调控政策的执行力度。王珏林还强调,中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确,两会后也不会松动。

  建立长效机制

  中央的态度很明确,坚持房地产调控不动摇,希望房价合理回归,努力研究长效机制,促进房地产业健康发展。也正是由于房地产市场还没有形成平稳健康发展的内在机制,房地产调控政策一旦放松,势必会引发房价大幅反弹。两会代表委员们认为,下一阶段的调控要更加注重长效机制建设。

  全国政协委员、清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵(微博)就房价走势进行分析,他指出:“楼市限购是一剂退烧药,肯定不治本。如果退烧了但是病根没找清楚,停药后体温还得上去。”他认为,当保障房能够解决相当一部分社会“夹心层”的基本住房需求、地方政府并不急于靠出卖土地来获得财政收入、老百姓的投资渠道放宽等条件都具备时,市场对房价上涨的期望将放缓,病灶即除。

  房地产市场健康发展的长效机制包括哪些内容?

  对此,郭毅表示:“保障房良好的申请、监管、退出机制;增加住房持有环节的税收,减少流通环节的税收机制;土地一、二级市场的有机联动机制;实现建筑绿色环保的激励机制。”此外,殷旭飞指出,首先,应降低房地产开发成本,在根源上降低房价,引导消费;其次,制定系统性退税减税政策,降低消费及交易成本,做到真正让利于民;第三,加快保障性住房的建设,稳定低端住房市场供应,做到“低端有保障,中端有支持,高端有市场”的合理住房体系。

  从国外经验来看,房地产市场健康发展是如何保障的呢?在欧美,平均2%的房地产税,是一个控制房价的平衡器,而房贷利息也是随时上涨,加之政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋,这三大利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。

  “从外在表象上来看,中国房地产市场短期内能做到的是房产的去金融化,挤压房价泡沫,实现房价回落。长期来看,还是需要建立完善的长效机制,比如正在试点的房产税,同时拓宽投资渠道,合理引导投资,才能真正实现还原住房原本的居住属性。”郭毅说。

  种种迹象表明,2012年房产税改革试点的扩容已是箭在弦上。2011年底召开的中央经济工作会议也提出,要推进房产税改革试点。同期,财政部、住房和城乡建设部都在年度工作会议上表示,2012年将稳步推进房产税改革试点。

  就目前来看,房产税在上海、重庆的试点情况似乎并不乐观,在全国开展还有一些难度。那么,目前推进它的主要挑战是什么?郭毅说:“一是全国信息系统建设的问题,二是税收成本的问题,三是制度是否合理、对市场影响力的问题,四是缴税总额的多寡相比卖地收入差距过大、对地方政府财政收入形成挑战的问题。”

  当然,长效机制是要建立一套制度体系,而且这其中的每一个环节都很复杂。很多地方需要政府顶住压力,深化住房制度改革。此外,也要更加注重引导整个房地产业形成稳定的市场预期。的确,正如有关专家所言,限购政策是治标,长效机制才是治本之道。

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