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房企万亿资金屯兵商业地产 京深再现地王

2011年07月06日 08:54   来源:中国证券报    【 】 【打印】【关闭

  6月27日,北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖,引来苏宁、新世界地产、广州丰璟等15家企业参战,经过33轮激烈竞买,广州市丰璟房地产开发有限公司出手阔绰,以总价7.1亿元拿下该地块。该地块楼面地价高达4.32万元/平方米,成为近年来北京新的单价地王,溢价率高达140%。令人惊讶的是,该地块的楼面地价已经是此前拍卖的同类型最贵地块——CBD最高楼面地价2.14万元/平方米的两倍。

  重金拿下该地块的广州丰璟房地产被指是合景泰富旗下子公司,合景泰富是一家在香港上市的华南地产公司,崇文门商业金融用地成为其在北京的首个商业地产项目。

  借着商业用地热卖的机会,北京市将在7月集中推出多宗地块,CBD的9宗地块将在7月6日拍卖,其中就包括部分商业用地,首创、远洋、中信、万通在内的多家知名房企将参与竞标。此外,建筑规模8.51万平方米的王府井大街西侧商业金融用地也将在7月底招标出让。

  6月30日,深圳也诞生了土地拍卖的总价“地王”,位于南山区蛇口太子湾的一宗地块,被招商局蛇口工业区以64.39亿元的底价拿下。该地块总用地面积69.764万平方米,规划建筑面积170万平方米,楼面地价约3788元/平方米,成为2001年以来深圳政府单宗出让的土地中最大的一宗地块。

  招商局不惜重金将太子湾地块收入囊中,深圳地产业界并未感到吃惊。该地块为商业服务业设施用地、仓储用地、港口码头用地和居住用地的综合体,极有可能成为招商局将要打造的太子湾邮轮母港项目所在地。

  去年,招商局就宣布将再造新蛇口,包括三大重点工程:太子湾邮轮母港、海上世界综合体和蛇口网谷。按照规划,太子湾片区将通过功能调整和改造升级,打造成为客运、商务和海滨休闲活动于一体的综合功能片区。

  北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示,在住宅市场遭遇调控之后,商业地产相对升温,特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘,商业类地块受关注程度明显增加。

    房企转战商业地产

  亚豪机构副总经理高姗认为,对住宅市场的调控,使得更多的开发商开始转战商业地产,沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。

  今年各家开发商纷纷加大商业地产开发力度。绿城和上海华彬投资有限公司联合体以总价24.3亿元拿下了上海普陀区长风10号北地块,折合楼板价为10768元/平方米,成为上半年上海成交总价最高的一宗商办用地。SOHO中国上半年也在上海商业地产市场频频出手,斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目。

  绿地集团近期与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等知名商企建立全面战略合作关系,从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。

  6月底,万科也对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。未来两年内,万科在深圳将建设3个总计30万平方米的地标性购物中心,还有约34万平方米的社区商业,以及40万平方米的写字楼开发,计划两年内达到100万平方米的商业物业开发体量。

  除深圳万科外,北京万科与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。除了在一线城市进行商业地产投资外,万科还在其他城市也投入了大量资金运作商业地产项目,如东莞长安项目、西安曲江新区国际会展产业园区,以及与君澜酒店联手在武汉建设高端商务酒店。

  金地集团则在2010年就明确商业地产是集团重点发展的方向,到2015年,金地商业地产资产将达到600亿。而在今后的五年内,金地计划每年在商业地产领域的投资额度保持集团总投资额的20%左右。金地已在2010年9月成立商业地产公司,相关商业资产已转移至商业公司旗下,包括北京金地中心、西安和岗厦的商业项目等。

  对于传统住宅开发商大举转做商业地产的现象,中国商业联合会购物中心委员会副主任邢和平认为,转型是公司自身发展的需要,企业为了寻求多方面的增长点,开始进入受政策影响较小的商业地产领域;同时,商业地产能够拉动地方经济,因此地方政府在对土地进行规划时,有意提高了商业用地比例。

    热情不减投资料增

  中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示,2010年全国商业地产已呈爆发式增长态势,达到历史新高。2010年,商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元,分别增长34.2%和31.2%;相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元,分别增长46.3%和31.2%。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年以来,一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头。

  截至6月27日,北京市土地整理储备中心数据显示,上半年北京土地出让总数为113块,总面积1031万平方米,成交总值为324.8亿元,相比去年同期下滑48.6%。而住宅用地出让金仅为120.3亿元,大幅下滑了75.4%。与此同时,商业类地块异军突起,上半年已签约的商业类地块合计21块,总建筑面积为339万平方米,总出让金为174.38亿元,供应量和楼面地价均超过了住宅地块。

  上海上半年的商业用地成交达到105.17亿元,占全部土地成交金额超过两成。占比明显上升。上半年上海共成交了土地104幅,共计500.36万平方米,成交金额为454.44亿元。以土地性质来看,商品住宅用地38幅,计205.88万平方米,商业用地41幅,计122.78万平方米,保障房用地25幅,计174.68万平方米。

  今年广州土地出让计划总计将达到12.72平方公里,其中包括3.37平方公里的居住用地、2.2平方公里的商业服务用地,以及7.15平方公里的产业用地。6月8日,推出的12宗商业服务业用地被富力、保利、绿地等房企看中,现场成功签约,意向地价总金额达到64亿元。

  而深圳市今年上半年出让的经营性用地仅有6宗,总出让金额为87.14亿元。其中,商业办公用地就有4块,出让金额达到74.98亿元,占总出让金额的86.05%。

  据不完全统计,今年上半年北京、上海、广州、深圳四个一线城市商业类用地出让金额达419亿元,商业用地成交额占比明显提高。

  对于土地市场的走势,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,上半年各地推出的土地较少,预计下半年将会放量。现阶段商业用地拍卖出现高溢价,其所受压力较小,地方政府在商业用地拍卖价格方面受到的限制较小,因此推出商业用地的积极性逐步提高。

  多数业内人士认为,由于商业地产受调控影响较小,许多住宅开发商,甚至保险公司、银行等都将目光聚焦至商业地产,商业金融用地成交量增长明显,下半年商业类用地转让行情依然看涨,出让金额增幅料将维持在高位。从这一角度看,今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年,而即使仅按照去年的增长幅度计算,预计今年商业地产开发投资总额也将接近一万亿元。

  不过业内人士也提醒,商业地产历来投资收益偏低,投资回报期较长,且对开发商的营运与销售能力要求较高,在目前各大城市商业地产已出现空置情况下,各类机构涌向商业地产也蕴藏着较大风险。(万晶)

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